Češi mají cihly v DNA. Koupit investiční byt a následně ho pronajímat je pro mnohé stále synonymem finančního úspěchu a bezpečně uložených peněz. Vývoj posledních let však ukazuje, že při rozhodování o investici už nestačí spoléhat pouze na tradiční představu, že nemovitost je automaticky tou nejlepší volbou.
Jak upozorňuje Tomáš Sobek, odborný garant na investice společnosti UNIVERSAL makléřský dům, současné podmínky vyžadují mnohem komplexnější pohled na to, jak s větším kapitálem pracovat.
Horská dráha trhu (2021–2026): Co se vlastně stalo?
Ceny nemovitostí a drahé hypotéky
Rok 2021 byl vrcholem hypotečního boomu (hypotéky kolem 2 %), což vyšroubovalo ceny realit. V letech 2022 a 2023 však zasáhla ČNB a skokově zdražila úvěry nad 6 %. Trh zamrzl a dostupnost bydlení se propadla.
Renesance nájemního bydlení
Lidé nedosáhli na hypotéku a museli do nájmu. Tento přetlak vystřelil ceny nájmů prudce vzhůru (hrubý výnos z nájmu vzrostl k 3,5–4,5 % p.a.).
Triumf realitních fondů
Komerční fondy (logistika, retail parky) díky inflačním doložkám ve smlouvách s nadnárodními nájemci dokázaly bezpečně přenést obří inflaci do svých výnosů a staly se záchranným kruhem pro bonitní investory.
Krok nula: První věc, kterou musíte udělat
Než podepíšete jakoukoli smlouvu, musíte mít na vysoce likvidním (např. spořicím) účtu částku, která pokryje vaše osobní výdaje na 6 měsíců, a navíc dostatečný „fond oprav“.
„Finanční rezerva je absolutní základ. Investor by nikdy neměl vložit veškeré volné prostředky do jedné investice a zůstat bez likvidní rezervy pro neočekávané výdaje. Teprve když má tento základ vyřešený, můžeme se bavit o tom, jakým způsobem kapitál dále zhodnocovat,“ upozorňuje Tomáš Sobek, odborný garant na investice.
Bez tohoto štítu se do investování nepouštějte.
Pro koho je vhodná hotovost a pro koho hypotéka?
Investory rozdělujeme do dvou základních táborů: Nákup za hotovost (pro konzervativní klienty chránící majetek) a Nákup na hypotéku (pro aktivní budování majetku pomocí finanční páky).
Co je to finanční páka? (Jednoduchý příklad)
Finanční páka u nemovitostí je mocný nástroj, díky kterému pomocí bankovního úvěru maximalizujete výnos z vlastních prostředků. Ukázat si to můžeme na nákupu bytu za 5 milionů korun, do kterého vložíte 1 milion ze svého a na zbytek využijete hypotéku. Když následně tržní hodnota tohoto bytu vzroste o 10 % na 5,5 milionu, váš hrubý zisk činí půl milionu korun. Díky zapojení cizího kapitálu tak dochází ke zhodnocení vašich vlastních prostředků o 50 %.
„U finanční páky je ale důležité myslet na to, že funguje oběma směry. Stejně jako dokáže znásobit výnos, může znásobit i případnou ztrátu. Proto musí jít její využití vždy ruku v ruce s dobře nastaveným cash flow a řízením rizika,“ upozorňuje Tomáš Sobek, odborný garant na investice.
Jedna drahá nemovitost, nebo více menších?
„Koupě jednoho velkého bytu za 5 milionů korun na pronájem nemusí být vždy tou nejefektivnější variantou. Menší byty, například 1+kk nebo 2+kk, mohou nabídnout vyšší procentuální výnos a zároveň umožňují lépe diverzifikovat riziko případného výpadku nájemníka,“ dodává Tomáš Sobek, odborný garant na investice.
Zlatá éra pronajímatelů skončila: Kam uložit 5 milionů na 5 let?
Co se stane s pěti miliony korun, když je na pět let vrhnete do nemovitostí, nebo do fondů? Náš modelový příklad odkrývá tvrdá data a strukturu skrytých nákladů, která vyvrací zažité mýty o pasivním příjmu z cihel.
Pro naši pětiletou projekci jsme nastavili vysoce realistické mantinely: trh rezidenčních nemovitostí roste o stabilních 4,5 % p.a., průměrná sazba hypoték se pohybuje kolem 5,5 % p.a. a výkonnost komerčních fondů je pro náš model striktně zastropována na čistých 7,15 % p.a. Inflaci kalkulujeme na zdravých, cílovaných 2 % p.a.
(Aby si 5 milionů udrželo svou dnešní kupní sílu, musí na konci pětiletého horizontu nominálně narůst alespoň na 5 520 000 Kč).
Scénář 1: Koupě bytu za hotovost (Past jménem „pronajímatel“)
Vložíte 5 milionů korun z vlastních zdrojů do fyzického bytu. Váš výnos táhne růst ceny nemovitosti a hrubý nájem. Z něj ale musíte začít okamžitě ukrajovat reálné provozní náklady.
- Kde krvácí výnos: Hrubý výnos z nájmu (cca 4,5 % p.a.) padá na čistých 3,25 % p.a. Důvodem jsou platby do fondu oprav (SVJ), daň z nemovitosti, pojištění bytu a odpovědnosti, a především průběžná údržba. Skrytým zabijákem je tzv. vacancy risk – každý měsíc, kdy je byt prázdný, vám ukrojí přes 8 % z ročního výnosu.
- Kolik zaplatíte na nákladech za 5 let: 312 500 Kč (Peníze, které reálně odvedete státu, SVJ, řemeslníkům nebo je ztratíte na výpadku nájemníka).
- Nominální výsledek (cena bytu + čisté nájmy): 7 043 000 Kč.
- Reálný výsledek (zisk očištěný o inflaci a náklady): + 1 523 000 Kč.
Verdikt: V normálním inflačním prostředí nemovitost krásně vydělává a inflaci bezpečně poráží. Daň za tento výsledek je ale krutá: veškeré peníze jsou naprosto nelikvidní a vy jste si za 5 milionů koupili neplacený úvazek údržbáře.
Scénář 2: Byt na hypotéku (Pro milovníky páky a negativního cash-flow)
Do bytu vložíte 1 milion v hotovosti a na zbylé 4 miliony využijete hypotéku. Zbylé 4 miliony ze svého původního rozpočtu investujete do investičních portfolií.
- Kde krvácí výnos: Nesete absolutně všechny provozní starosti bytu jako u Scénáře 1. Přidává se ale nejtěžší závaží – úroky bance (kolem 5,5 % p.a.).
Zde padá klec. Čistý nájem totiž nepokryje splátku hypotéky a nemovitost tak každý měsíc generuje negativní cash-flow. Byt musíte aktivně dotovat ze svého. - Kolik zaplatíte na nákladech za 5 let: 1 415 500 Kč
(312 500 Kč provoz bytu a propastných 1 103 000 Kč zaplatíte bance na úrocích). - Nominální výsledek (po splacení dluhu a započtení nákladů): 7 592 000 Kč.
- Reálný výsledek (zisk očištěný o inflaci): + 2 072 000 Kč.
Verdikt: Finanční páka v kombinaci s investicí zde matematicky funguje fantasticky a přináší nejvyšší absolutní zisk. Máte ale na krku mnohamilionový dluh, investice vás měsíčně stojí peníze na dotování splátky a nesete permanentní stres z případného neplatiče.
Scénář 3: Investiční portfolia (Volba Universálu)
Celých 5 milionů pasivně přesunete do FKI nebo retailových fondů s cíleným zhodnocením 7,15 % p.a.
- Kde (ne)krvácí výnos: Neplatíte žádné fondy oprav, žádnou daň z nemovitosti, pojištění ani úroky bance. Neplatíte ani žádný vstupní poplatek (úročí se plných
5 milionů od prvního dne). Poplatek za správu (TER) je již interně odečten – zhodnocení 7,15 % je pro vás finální. A to nejdůležitější: po 3 letech držení se aplikuje daňový test a neplatíte státu ze zisku ani korunu. - Kolik zaplatíte na nákladech za 5 let: 507 000 Kč (Toto je interní poplatek za správu fondu. Z vlastní kapsy nic neposíláte, fond si jej průběžně strhává z hrubého výnosu).
- Nominální výsledek (zcela osvobozeno od daně): 7 063 000 Kč.
- Reálný výsledek (zisk očištěný o inflaci): + 1 543 000 Kč.
Verdikt: Zcela bez práce. Matematika je neúprosná – fondy díky absenci vstupních poplatků a čistému složenému úročení dokonce o něco porážejí fyzický byt koupený za hotovost (čistý zisk 1,54 mil. vs 1,52 mil.). Vyděláte více, získáte absolutní komfort, rizika rozložíte mezi desítky budov a peníze jsou výrazně likvidnější.
Závěrečné shrnutí: Zlatá éra pronajímatelů skončila
Co nám tato pětiletá tvrdá data a struktura nákladů jasně ukazují? Modelový příklad matematicky potvrzuje to, co klientům říkáme každý den: doba, kdy fyzický byt představoval svatý grál pasivního příjmu, je nenávratně pryč.
„Investiční byt už dnes nelze automaticky považovat za jednoduchou cestu k pasivnímu příjmu. Investor musí počítat s provozními náklady, aktivní správou nemovitosti, nečekanými opravami nebo výpadky nájemného. To všechno má drastický vliv na skutečný čistý výnos investice,“ upozorňuje Tomáš Sobek.
Fyzický byt koupený za hotovost dnes znamená spoustu starostí a statisícové skryté provozní náklady. Finanční páka s hypotékou sice matematicky stále funguje nejlépe, ale nese s sebou obrovské náklady na bankovní úroky, stres z dluhů a hrozbu neplatičů. Naopak kvalitní realitní fondy dnes mohou v portfoliu plnit roli dokonalé stabilizační kotvy. Investor nemusí řešit každodenní mikromanagement a zároveň rozkládá svůj kapitál do prémiových nemovitostí.
„Nejde o to paušálně říct, že investiční byt je špatný a realitní fond je vždy lepší. Jde o to umět se podívat pravdě a číslům do očí. Každý investor má jiné cíle, časové možnosti i vztah k riziku. Dobrá investice totiž není ta, kterou vlastní většina, ale ta, která dává finanční i životní smysl právě vám,“ uzavírá Tomáš Sobek.
